来源：不良资产头条
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的房屋及其他建筑物不属于抵押财产范围，处分抵押的建设用地使用权时需将新增建筑物与建设用地使用权一并处分。抵押权人主张仅就土地使用权以物抵债的，人民法院应否支持？（2023）粤执复298号案的典型意义在于明确，土地上的新增建筑物不属于抵押财产，无论人民法院采取拍卖、变卖还是以物抵债的方式处分建设用地使用权以实现抵押权，都应将其与建设用地使用权一并处分。申请执行人主张仅就土地使用权以物抵债的，人民法院不予支持。此外，抵押权人对处分新增建筑物所得的价款不享有优先受偿权，仅在处分建设用地使用权所得价款范围内优先受偿。
案例索引：(2023)粤执复298号
▍裁判要旨
对建设用地使用权依法设立抵押权，抵押期间该土地新增建筑物的，实现抵押权时应当一并处分土地使用权与该新增建筑物，抵押权人对新增地上建筑物变价所得款不享有优先受偿权。申请执行人申请就土地使用权以物抵债的，应当就地上建筑物一并抵债，同时缴纳相应建筑物价款。
▍案情简介
广发银行与乾坤石油公司、金露公司、鸿基公司、震东公司、谢某、梁某、林某燕、林某娟、江某、王某等金融借款合同纠纷一案，肇庆中院于2015年5月13日作出(2014)肇中法民四初字第35号民事调解书。调解书确认乾坤石油公司在2015年5月20日前向广发银行返还欠款本息48194634.32元，金露公司同意广发银行对金露公司抵押给广发银行的位于封开县国有建设用地使用权在债务范围内享有优先受偿权。该调解书生效后，广发银行申请执行，案号为(2017)粤12执恢30号。2018年5月2日，肇庆中院以(2017)粤12执恢30号之五执行裁定书变更长城资产管理公司为申请执行人。
法院另查明，2012年9月27日广发银行与金露公司签订了编号为10701112012-01的《最高额抵押合同》，合同约定由金露公司提供其自有的封开县国有建设用地土地使用权作为本案的债务担保，并办理抵押登记手续。
长城资产管理公司于2018年6月5日申请对金露公司名下三宗商住用地土地使用权以29258880元的价格交长城资产管理公司抵债。肇庆中院于2018年9月7日作出(2017)粤12执恢30号通知书，不予支持长城资产管理公司单独对土地使用权以物抵债的申请。长城资产管理公司对此提出书面异议，肇庆中院于2018年11月5日作出的（2018）粤12执异46号执行裁定，驳回其异议请求。长城资产管理公司不服，向广东高院申请复议，广东高院作出（2023）粤执复298号裁定，驳回长城资产管理公司的复议申请，维持异议裁定。
▍裁判观点
肇庆中院认为，根据《中华人民共和国物权法》第200条之规定，建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。因此本案中金露公司名下的三宗土地使用权应与地上建筑物一并处分。长城资产管理公司要求单独对该土地使用权以物抵债于法无据，不应支持。遂裁定驳回长城资产管理公司的异议请求。
广东高院认为，本案的争议焦点是执行法院作出涉案土地使用权与地上建筑物一并处分的通知是否违反有关法律规定。本案中，广发肇庆分行与金露公司签订于2012年9月27日签订《最高额抵押合同》，就涉案土地使用权设定抵押权并办理抵押登记手续时，并未提及该三幅土地上存在地上建筑物。另，从肇庆中院案卷所附金露公司与封开县辉鹏汽车销售有限公司于2014年7月1日签订涉案土地租赁合同以及租赁人封开县辉鹏汽车销售有限公司给肇庆中院的函件内容来看，涉案土地上的建筑物为抵押期间新增的建筑物。肇庆中院根据上述法律规定，作出涉案土地与地上建筑物一并处分的通知，因长城资产管理公司对新增的地上建筑物并无优先受偿权，该院要求长城资产管理公司接受涉案土地及地上建筑物一并以物抵债并支付地上建筑物的相应对价，该处理并无不妥。综上所述，长城资产管理公司的复议请求理由不能成立。肇庆中院（2018）粤12执异46号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，处理结果应予维持。遂裁定驳回长城资产管理公司的复议申请，维持（2018）粤12执异46号裁定。
▍案例评析与实务指引
原则上，不动产抵押遵循“房随地走”原则，即以建设用地使用权抵押的该土地上建筑物一并抵押。根据《民法典》第417条之规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条款明确土地上新增的建筑物不属于抵押财产范围，即抵押权人仅就土地使用权享有抵押权时，仍应一并处分新增建筑物与建设用地使用权，以避免因法院强制执行导致“房地分离”。
本案中，涉案土地上的建筑物为抵押期间新增的建筑物，申请执行人仅就案涉三宗土地的土地使用权办理了抵押登记，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，申请执行人对新增建筑物的变价款亦不享有优先受偿权。依据法律规定，在实现抵押权时，应当将新增建筑物与建设用地使用权一并处分，申请执行人请求仅对土地使用权以物抵债的，人民法院应当不予准许。
特别